Immobilienkauf als Kapitalanlage

Diskutiere Immobilienkauf als Kapitalanlage im Small Talk Forum im Bereich Community; Da ich den Sachverstand im Forum als ungemein hoch ansehe, folgendes Anliegen; Ich spiele mit dem Kauf einer kleineren ETW als Kapitalanlage...
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Armageddon2025

Gast
Da ich den Sachverstand im Forum als ungemein hoch ansehe, folgendes Anliegen;

Ich spiele mit dem Kauf einer kleineren ETW als Kapitalanlage.
Wo finde ich als grobe Richtung die Info was eine Immobilie im Verhältnis zu der Kaltmiete kosten darf.

Ich weiss daß es primär um die Lage und das Alter des Objektes geht.

Im Bsp wäre es eine 69qm Wohnung, Bj 97, leicht überdurchschnittliche Ausstattung in einem 6 Parteienhaus in einer Kleinstadt im Rhein-Neckar-Kreis (bei Heidelberg).

Bei Google habe ich nichts gefunden!

Vielen Dank vorab
 
A

Armageddon2025

Gast
Oh cool, danke,...........
Wusst ich doch dass mir der Kaufpreis zu ambithioniert erschien
 
SpeedCat

SpeedCat

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Gerechnet wird in Jahresnettokaltmieten. Regional sind Werte zwischen zB 11 und 13 Jahresnettokaltmieten dann halt Vergleichspreis. Bei Wohnungen liegt dieser Index im Normalfall leicht über dem Wert von Mehrfamilienhäusern. Vielleicht hilft das bei der Referenzfindung...
 
chris74ba

chris74ba

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Es kommt immer auf die Lage an!
Bei einer schlechten Lage (und somit nich nachhaltiger Vermietbarkeit) ist sicherlich das 12fache der Jahres-Nettokaltmiete zu hoch.
Bei einer sehr guten Lage erscheint mir selbst das 18fache angemessen.

Ein Beispiel:
Ich wohne in Bamberg (Oberfranken) und kenne mich am örtlichen Markt, denke ich, gut aus.
Wir haben ca. 70.000 Einwohner und insgesamt 8 Stadtteile, da unterscheidet sich die Miete zwischen der besten Wohnlage und der schlechtesten schon allein um 100%! Klar ist dann auch, dass in der begehrten Wohnlage die Kaufpreise dadurch höher sind, auch wird dort aufgrund der begehrten Wohnlage die Nachfrage höher sein und dies nochmals die Kaufpreise steigern.
Unbedrachtet hierbei dann noch so Kleinigkeiten wie Stellplatz, Größe, Ausstattung, Grundriss, ENEV...

Gruß
Christian

--- Nachträglich hinzugefügt ---

Ach ja, was ich noch ergänzen möchte:
Es kommt ist momentan so (vorsichtig formuliert), dass seit einiger Zeit eine Kapitalflucht in die Vermögenswerte Immobilie stattfindet. Der Markt ist bei uns zumindest, deutlich überkauft und es werden langsam nicht mehr rationell begründbare Kaufpreise bezahlt (teilweise dann mit einer Rendite unter 3%)!
In unserer Region ist es momentan meiner Meinung nach schwer ein vernünftiges Objekt, egal ob Wohnung oder Haus, zu einem vernünftigen Preis zu bekommen. Derzeit gehen bei den Zwangsversteigerungen teilweise die Objekte sogar über dem festgestellten Verkehrswert raus!!
Aber dies ist nur meine Einschätzung und auch nur auf unsere Region bezogen.

Sicherlich bietet eine Immobilie eine gute Absicherung gegen die Geldentwertung, ich halte es aber auch für unvernünftig unbedingt zu jedem Preis kaufen zu wollen.
Machst Du doch bei einer Uhr auch nicht.
 
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santiago

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Hallo!
Ich glaube das ist der erste Thread wo ich mit einem meiner "Lieblingsthemen" Immobilien nicht wieder offtopic bin :D

Grob kalkuliert würde ich den KP auch je nach Lage zwischen dem 10-20fachen der Jahreskaltmiete ansetzen.

Noch ein paar spontane Ideen aus meiner Erfahrung heraus:
70qm ist eine gut vermietbare Größe. Sehr große Wohnungen sind außer in Toplagen schwerer zu vermieten und haben ein größeres Zinsausfallrisiko. Sehr gut gehen auch die alten, kleinen und billigen Wohnungen (Studenten) aber die würde ich mir nicht einzeln als Kapitalanlage kaufen.

BJ 97 ist auch gut, unsanierte 60-70er Jahren Häuser haben miserable Dämmwerte und können hohe Reparaturkosten erfordern. Dann schon lieber richtigen Altbau da viele Mieter die hohen Wände lieben.

Was ich mir auch anschauen würde ist die Eigentümerstruktur des Hauses. Bei einem Mischmasch aus Mieter und Eigentümer zahlt man als Eigentümer schnell drauf. Die erzielbare Rendite darf man bei Wohnungen nicht zu hoch ansetzen und man sollte die Wohnung mehr als sichere Kapitalanlage sehen.

Auf keinen Fall würde ich den Aufwand des Vermietens unterschätzen!
Eine vermietete Wohnung kann viel mehr Arbeit machen als ein Sparbuch. Schau Dir den Mieter vorher genau an weil er kann Dir mehr Nerven und Geld rauben als Du glaubst 8-)

Gruß
santiago
 
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Viele, die hier im UK Haeuser als Investment gesehen haben, schauen momentan in die Roehre, weil die Propertypreise gesunken sind, nun haengt mancher mit ner Finanzierung rum, die mehr ist, als der jetzige Wert der Immobilie. Das verkauft sich jetzt auch eher schleppend, unser Nachbar(halb)haus z.B. steht seit ca. 3 Monaten zum Verkauf, nicht gross, kein Land drumherum. Vor 3-4 Jahren waere es fuer ca. 155000 £ in weniger als einem Tag uebern Tisch gegangen, jetzt findet sich schwer einer, der das fuer die 125000 £ kaufen mag. In Deutschland sind Immobilien zwar verfuehreisch guenstig, aber Mieterschutzgesetz und Instandhaltungskosten, die bei ner ETW recht wenig beeinflussbar sind, sind auch nicht zu verachten, wenn mans als Anlage sehen moechte.
 
Aeternitas

Aeternitas

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Ich kenne von meinem Nachbarn (Innenausstatter)zig Geschichten zu Mietnomaden. Da sind Schäden bis 50 000 € dabei. Ich kenne aus meinem Bekanntenkreis niemand, der durch die Vermietung eines Objektes glücklicher geworden wäre, eher das Gegenteil.

Für den Eigenbedarf- ok...als Anlage zum Vermieten? Niemals. Hier würde es sich nur in top Lagen mit gehobener Ausstattung lohnen, wo zahlungskräftige Kunden sauber wirtschaften.
 
Oelfinger

Oelfinger

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Probleme:

Mietnomaden (oben schon angesprochen)
Rückstellungen für z. B. Haussanierungen, Pflege der Aussenanlage, etc.
Man muss sich dem Mehrheitsbeschluss beugen (wobei Eigentümer mehrerer Wohnungen auch nur Eine Stimme haben)
Bei Änderungen: z. B. ist das Anbringen einer Balkonmarkise Abstimmungspflichtig. Wenn die Mehrheit dagegen ist: Pech gehabt.
Wenn die Wohnung z. B. sechs Monate leersteht müssen die Rücklagen weiterhin eingezahlt werden.


Im Endeffekt geht das Eigentumsrecht einer ETW gerade mal bis zum Mauerputz, der Rest gehört der Hausgemeinschaft.

Zum Eigenbedarf evtl. ja, als Kapitalanlage: lieber Bundeswertpapiere kaufen.

Grüsse,

Günter
 
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Armageddon2025

Gast
Vielen Dank für Eure interessanten Posts.
Vermieterfahrung habe ich aus der Vaergangenheit, weiss also was auf mich zukommt.
Aktuell wohnt eine Dame drin, die sich wohl fühlt und drin wohnen bleiben will. Eingentümerstruktur ist in der Tat ein Thema.
Bundesschatzbriefe etc alles schon gehabt. Bin eigentlich eher der Wertpapierfreund. Das sympathische an ner Vermietimmo ist mitunter dass der Mieter die Wohnung zu einem Stück abzahlt und der steuerliche Aspekt (?),oder?
Die Recht der Vermieter werden kurzfristig durch Gesetzesbeschlüsse verstärkt, hab ich die Tage irgendwo gelesen.
Wie erwähnt aktuell ist es nur ne Überlegung, denn über kurz oder lang denke ich dass uns die Schuldenkrise in starke Bedrängnis bringt
 
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Das mit der Schuldenkrise seh ich auch kommen, hier im UK ist das alles schon voll am Rollen. Dann werden Mieteinnahmen aber auch zu einem Roulette. Aber wie gesagt, die deutschen Preise sind fuer ein entwickeltes westliches Land unschlagbar!
 
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santiago

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Hallo!
Wenn Du schon etwas Erfahrung mit dem Vermieten hast wirst Du eh kaum "Anfängerfehler" machen.

Das mit den Mietnomaden sehe ich in Wien noch nicht ganz so dramatisch. 100%ig reinschauen kann man natürlich in keinen Menschen aber die überwiegende Mehrzahl der Mieter sind zum Glück keine zerstörenden Vandalen die nur auf Deine Kosten gratis wohnen wollen ;-)

Im Problemfall darf man auch als Menschenfreund eine Konfrontation mit dem Mieter nicht scheuen und bei Mietzinsrückständen ist schnelles Handeln erforderlich. Wer sich wie im Fernsehen schon gesehen als "Laie" eine weit entfernte Eigentumswohnung kauft, diese an einen unzuverlässigen Mieter vermietet, lange mit dem Handeln zögert und sich nur auf die Gerichte verlässt (8-) ) kann natürlich mit dieser Wohnung, neben dem Ärger, auch einen ziemlichen Verlust machen...

Gruß
santiago
 
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Armageddon2025

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Anlageberater, Analysten, Banker etc gilt es grundsätzlich zu misstrauen!
@santiago; so isses;-)
 
wuchst

wuchst

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Endlich auch mal etwas mit Immobilien. :)

Zu den Verkaufsfaktoren wurde ja schon einiges gesagt. Als Anhaltspunkt kannst du auch bei Immobilienscout rein schauen und dir ansehen zu welchen Preisen ähnliche Wohnungen in der Gegend verkauft werden. Das ist immer etwas unterschiedlich, aber als Annäherung ganz gut. Ggf. gibt es auch von den großen Immobilienfirmen einen Marktbericht zu der Gegend (in Google mal nach "Maklerbericht Heidelberg" (bzw. den Namen der Stadt, in der du kaufen möchtest) suchen).

Dann das wichtigste Kriterium für die Weitervermietung oder ggf. einen späteren Verkauf (kommt häufiger vor, als man glaubt).
Ebenfalls wichtig ist die Größe (wie oben jemand sagte, ist diese Größe gut, da viele Mieter in Frage kommen).
Häufig gewünscht sind Balkone/Terrassen und in stark bevölkerten Gegenden eigene Parkplätze.

Bei der Finanzierung solltest du als Kosten das Hausgeld nicht vergessen.
Und bedenken, welche Finanzierung für dich die Richtige ist. Ist eine 10-Jahres-Kondition in deinem Fall sinnvoll oder möchtest du vll. erstmal im kurzfristigen Bereich bleiben.
Und in jedem Fall bei mehreren Banken anfragen, die Hausbanken nehmen einen manchmal mit weiten Zweckerklärungen in die Haftung oder schlagen Möglichkeiten nicht vor, weil sie gerade einfach nicht dran denken.
Wobei letzteres bei einer Wohnung nicht so gravierend ist, weil die Möglichkeiten beschränkt sind im Vergleich zu Menschen mit vielen Häusern oder Lebensmittelmärkten im Bestand.

Jedenfalls viel Glück und Erfolg bei der Angelegenheit.

LG Marc.
 
Thema:

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