Brauch mal nen Tipp zum Thema "Mietnebenkosten"

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SINNlich

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Moin zusammen,

ich habe schon oft die geballte Kompetenz in diesem Form schätzen gelernt, auch und gerade, wenn es mal nicht um Uhren geht. Vielleicht hat jemand einen Tipp zum Thema "Mietnebenkosten" für mich.

Meine Mutter hat eine Nachzahlung von 1200 Euro aufgebrummt bekommen. Es betriff die Heizungskosten. Das ist viel und bedarf der besonderen Überprüfung.

Sie ist im betreuten Wohnen eines Seniorenheimes untergebracht. Abgerechnet wurde der gesamte Gebäudekomplex, umgerechnet wurde ihr Betrag über die Quadratmeterzahl ihrer Wohnung. Bei Individualwohnungen ist das nicht statthaft, Ausnahmen sind Wohnheime - wie Alten- oder Studentenheime. Aber gilt das auch für eine Wohnung im betreuten Wohnen? Diese wird ja separat angemietet und wie ein normaler Mieter bewohnt, nur dass eben der ambulante Pflegedienst schneller zu Stelle ist und das Essen gebracht wird.

Hat da jemand Erfahrungen? Würde mich über kompetente Ratschläge freuen!

Grüße

Axel
 
RiGa

RiGa

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Hi, Axel!

Megaheftig hohe Nachzahlung! Also ich würde mal mit der Verwaltung des Seniorenheimes sprechen - ich kann mir nämlich nicht gut vorstellen, daß besonders in dieser sensiblen Wohnform eine so hohe Nachzahlung überhaupt zustandekommen kann.

Was ist geschehen, hatten die die Fenster entfernt?

Meistens ist es ja so, daß unsere Senioren eine eher kleine Pension beziehen, deshalb würde ich an Deiner Stelle schon gerne die Antwort der Verwaltung wissen wollen. Eine solche Nachzahlung kommt ja nicht "über Nacht".

Wünsch' Dir viel Erfolg!

Gruß, Richard
 
SINNlich

SINNlich

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Moin Riga,

das ist auch der Streitpunkt mit der Verwaltung, für die ich die Fakten benötige. Bislang wurde mir versichert, dass es eine Einzelabrechnung ist. Tatsächlich wurde aber der Gesamtverbrauch des Hauses einfach auf die Quadratmeterzahl der einzelnen Wohnungen aufgeschlüsselt. Das ist nach aktueller Rechtssprechung für Privatwohnungen nicht statthaft. Für Altenheime gibt es aber eine Ausnahme. Darum meine Frage.

Grüße

Axel
 
Chronischer_Fall

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Lass mich raten, die Wohnanlage wurde gerade erst fertiggestellt und es befinden sich keine WMZs an den Heizkörpern? Oder gibt es nur einen ungünstigen Schlüssel bei der Veteilung? Woher stammt das Wasser, Sammelheizung, Fernwärme? Betrifft die Nachzahlung wirklich nur die Heizkosten oder den kompletten (Warm-)Wasserverbrauch? Pro abgeschlossener Wohneinheit ist ein Verbrauchszähler zwingend vorgeschrieben. Lediglich alte Wohnungen ohne diese Einrichtungen (betrifft vor allem das "Beitrittsgebiet") waren per Übergangsregelung davon ausgenommen. Einen Schlüssel gibt es aber eigentlich immer. Man zahlt nie 100 Prozent des tasächlichen Verbrauches (ausser bei Etagenheizungen und dergleichen). Der Schlüssel gilt jeweils für die gleiche Nutzungsart. Z. B. sind Gewerbe- und Wohneinheiten nicht zusammen veranlagt. Für gemischte Nuzungen gilt, dass Verbraucher ausserhalb geschlossener Einhweiten (z. B. die eher seltenen Hausflur-Heizkörper) in der Abrechnung nicht berücksichtigt werden.

Ich weiß ja nicht, was für eine Suite Deine Mutter bewohnt, aber 1200,- Euro Nachzahlung ausschließlich für die Heizkosten erscheinen mir unter normalen Umständen völlig utopisch! Das riecht nach mehr als um 100 Prozent "verschätzt". Welche Nutzungart bei ihr und beim Gebäude genau vorliegt, kann Dir am besten ein Mietrechtsexperte sagen. Ich vermute, es handelt sich hier um einen Erstbezug. Der Vermieter ist aber auch dann verpflichtet, den voraussichtlichen Verbrauch nach bestem Gewissen zu ermitteln. Eine offensichtlich zu geringe Ansetzung der Vorauszahlung oder auch eine erhebliche Mehrbelastung gegenüber den ortsüblichen Vergleichskosten (Neubau) kann er auch bei Fahrlässigkeit nicht einfach so komplett umlegen. Aber wieviel genau im vorliegenden Fall in seiner Verantwortung liegt, sagt Dir auch am ehesten ein Rechtsexperte, dem Ihr die Abrechnung vorlegt.
 
J

jazzcrab

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Ich würde damit sofort zum Rechtsexperten gehen. Viele Nebenkostenabrechnungen sind falsch. Ich selbst bin da ein gebranntes Kind und kriege langsam einen dicken Hals bei dem Thema.
 
F

Franziskuss

Gast
Selbst wenn dich der Anwalt 200 Euro kosten wird, immer noch besser als 1200 Euro für die Mutter!!!!!!!!!
Und 1200 Euro Nachzahlung habe ich als Kaufmann noch nie gehört!!!

Irgendwas stimmt da nicht mit der Verwaltung!!!!

Ab zum Anwalt oder Rechtsexperten!!!
 
SINNlich

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Besten Dank für die Informationen, namentlich an CF für die detaillierte Erklärung! Bei einer 53-Quadratmeter-Wohnung ist das schon heftig. Allerdings heizt Muttern gerne mal bei gekipptem Fenster und die Gaspreiserhöhungen wurden nie in die Nebenkostenvorauszahlung einberechnet. Dennoch ist der Betrag deutlich zu hoch und lässt vermuten, dass da Missmanagement des kompletten Hauses abgerechnet wird. Die Wohnung ist sehr gut gedämmt, das Gebäude ist gerade fünf Jahre alt.

Ich denke, ich komme um einen Mietrechtexperten nicht herum

Nochmals Danke für die bisherigen Ausführungen, denen natürlich gerne noch welche folgen können! :)

Grüße

Axel
 
B

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Wie wäre es mit einer Anfrage beim Mieterverein? Ist billiger als der Anwalt. Falls denen das dann zu kompliziert ist, bleibt immer noch der Weg zum Anwalt.
 
SINNlich

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@ Benutzer und striehl

Habe gerade genau das gemacht und für morgen eingeplant.

Nochmals besten Dank!

Grüße

Axel
 
B

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In erster Linie solltest du mal in den Mietvertrag schauen, was dort zum Thema Nebenkosten und deren Aufschlüsselung steht. Der Umlageschlüssel kann nämlich individuell vereinbart werden; also auch die Umlage im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes.

Die vorliegende Nachzahlung scheint mir aber ungewöhnlich hoch zu sein. Ich denke, dass da ein Fehler vorliegt (wie bei etwa 2/3 aller Nebenkostenabrechnungen). 1200 Euro für eine alleinstehende alte Frau? Diese Höhe wäre vielleicht bei einer vierköpfigen Familie denkbar.

Du solltest im Namen deiner Mutter unbedingt Kopien der Berechnungsgrundlagen also Umlageschüssel, Quittungen und Rechnungen für die eingeforderten Nebenkosten einfordern. Hierauf hat der Mieter ein Recht. Mit diesen Unterlagen gehst du dann zum Mieterverein und lässt alles nachprüfen.

Apropos, der Mieterverein kostet so ca. 35 Euro im Jahr Mitgliedschaftsbeitrag.
 
B

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Nachtrag: gem. Paragraph 7 HeizkostenVO fließt natürlich der persönliche Verbrauch bei Heizkosten zu 50-70% in die Abrechnung ein (Verbrauchskosten). Die restlichen Prozent (Festkosten) müssen sogar im Verhältnis zum Wohnraum abgerechnet werden, da eine Heizanlage niemals einen 100% Wirkungsgrad beimjeweiligen Nutzer hat und z.B. dem gesamten Gebäude oder auch anderen Nutzern zugute kommt.
 
Chronischer_Fall

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Schön abgeschrieben. ;)

Dieser Kostenverteilerschlüssel sorgt übrigens auch dafür, dass Deine Mutter durchaus das ganze Jahr über bei offenen Fenstern heizen könnte und eine Verbrauchssteigerung auf 250 Prozent trotzdem illusorisch bliebe!

53m² × 1,30€ (großzügig gerechnet für ein MFH mit moderner Sammelheizung, das erst fünf Jahre alt ist und bereits die bis vor wenigen Wochen noch aktuelle EnEV erfüllen musste)×12 = 826,80€. Selbst wenn Deine Mutter nur 1€/m² Abschlag zu zahlen gehabt hätte (macht dann ca. 640,- p. a.), bleiben die 1200,- € Nachforderung im Bereich des Unmmöglichen! Ich erwähnte bereits, dass unrealistisch niedrige Vorauszahlungen rechtswidrig sind (Stichwort: Wettbewerbsverzerrung am Wohnungsmarkt). Bei Nachvermietung werden die Verbrauchswerte des Vormieters herangezogen. Sofern diese allerdings signifikant vom Durchschnitt abweichen (z. B. bei einem ganzjährig nicht anwesenden Mieter in einem 50/50-MFH), sind sie nicht mehr als Bemessungsgrundlage heranziehbar!

Axel, wäre es vielleicht möglich, dass sich die Nachzahlung auf die kompletten BK und NK bezieht und nicht nur der Heizung geschuldet sind? Aber selbst dann wäre diese Summe bei 53m² Wohnfläche ein ganz schöner Stiefel. Manche Vermieter haben es drauf, bar jeder Rechtsgrundlage den Mietern alles aufzubrummen, was so anfällt. Oft wird auch übersehen, dass der Eigentümer bei allen umlagefähigen Ausgaben einen günstigen Anbieter zu wählen hat. Da wird dann z. B. ein Hauswart, der einmal die Woche vorbei schaut, mit 30.000€ p. a. vergütet oder die erstbeste Firma mit der Wartung und Entstörung des Aufzugs beauftragt. Da kommen dann u. U. schon mal 10.000€ p.a. nur für diesen Service zusammen. Wenn das dann z. B. nur durch 20 Parteien teilbar ist, die den FS nutzen (EG und erstes OG fließen nicht mit ein), kann man sich leicht ausrechnen, wie so manche Nachforderung zustande kommt.

Aber Du sagst es ja selber, lass' es von einem Profi checken!
 
SINNlich

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@ CF

Hui, da sprich der Kenner! Besten Dank. Ja, BK und Nk komplett! Die Heizkosten machen da aber den 1000er aus... . Ich werde jetzt den Mietvertrag checken und alles noch mal von der Verbraucherzentrale prüfen lassen. On verra...

Grüße

Axel
 
B

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Hi, wie ist's denn ausgegangen? Hast du schon neue Infos?

Hier noch eine Info, die dir vielleicht etwas nützt:

Flächenabhängige Heizkostenabrechnung bei Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung

Leitsatz:
1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15% des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abge-rechnet werden.

2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohn-fläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die ver-einbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 und vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06 - NJW 2007, 2626).

3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungs-frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 - NJW 2005, 1499).

4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicher-stellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 -


Das Urteil des BGH findest du als Volltext-Pdf auf der Seite des BGH (bundesgerichtshof.de). Einfach unter Entscheidungen nach Datum u. Aktenzeichen suchen.
 
Mxxxer

Mxxxer

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Vorletztes Jahr musste ich auch 650€ nachzahlen (aber für 95qm!!!!), worauf ich dann natürlich die NK-Abgabe erhöht habe (entsprechend der Steigerung). Heuer bekam ich 260€ zurück, also die Kosten sind nicht entsprechend weitergestiegen, der Winter war zudem sehr mild!! Also, wenn deine Mutter nicht schon im Jahr zuvor nachzahlen musste, macht das überhaupt keinen Sinn in meinen -zugegebener Maßen nicht vom Fach seienden, aber betroffenen - Augen.
Ab zum Anwalt, oder zu den angegeben Stellen.

Gruß am die Mama! Beruhige sie, da kann wirklich was nicht stimmen.

Markus
 
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